民宿選址作為投資成本構(gòu)成的重要因素，投資者所選擇物業(yè)的地理位置優(yōu)劣直接決定了房租以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。要注意的是，房租不屬于投資成本而是運(yùn)營(yíng)成本，物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)屬于投資成本。關(guān)于民宿選址，這里一定要詳細(xì)說(shuō)明。因?yàn)檫@是市場(chǎng)調(diào)查的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。參考：峨眉山靈境別院民宿設(shè)計(jì)和潿洲島四時(shí)倉(cāng)素民宿設(shè)計(jì)
下面講述的是選擇民宿選址需要注意的幾點(diǎn)因素：
因素一：人流量
此國(guó)家或城市的人流量，是保障住宿能夠持續(xù)發(fā)展下去的根本。比如：北京、上海、杭州、成都、重慶、南京、鄭州、深圳等，選擇這種城市就可以保障人流量。
無(wú)論是商旅出差還是旅游度假，乃至現(xiàn)如今火爆的親子出行，這些省會(huì)或者直轄市都是人們首選，并且這些城市的相關(guān)設(shè)施也足夠便捷和豐富。
即便選擇了一些二線(xiàn)城市也沒(méi)有關(guān)系，如果該地依附在一線(xiàn)城市周邊，有或者擁有足夠的特色與將來(lái)待開(kāi)發(fā)的特殊條件，也可以保證人流量的輸送。
就像北京火起來(lái)的京郊游，到了周末或者節(jié)假日，周邊的城市和地區(qū)就聚集了大量北京市內(nèi)的人流。
因素二：地域功能
你選擇的城市到底是“目的地”城市，還是“中轉(zhuǎn)”城市，其實(shí)這個(gè)就跟京郊游的概念大致相同。
作為目的地，人們旅行過(guò)程中駐足最長(zhǎng)時(shí)間的城市。如果和目標(biāo)景點(diǎn)或者商務(wù)工作地點(diǎn)距離相差不是很遠(yuǎn)，一般不會(huì)輕易更換住宿。就算更換也不足為患，這里依舊是人們?cè)诼眯羞^(guò)程中駐足最久的城市。（這樣運(yùn)營(yíng)成本也相應(yīng)降低）
但中轉(zhuǎn)城市就不同，一般旅行者會(huì)選擇將始發(fā)地和目的地之間的小城市中轉(zhuǎn)，這也就決定了人們不會(huì)久留。（這樣運(yùn)營(yíng)成本將明顯增高）
因素三：季節(jié)性
最好選擇季節(jié)性較弱的城市。如果城市的主要流動(dòng)人群以旅游為目，那么最好是沒(méi)有明顯的淡旺季，避免大起大落。舉個(gè)例子，像大理、敦煌、麗江、三亞這種旅游性質(zhì)很強(qiáng)的城市，雖然人流量集中的時(shí)節(jié)非常誘人，但并不是最好的選擇。
我的一個(gè)朋友在大理做了一家青旅，淡季的時(shí)候一個(gè)床鋪也就售價(jià) 40 -- 80 元，但是到了旺季最高能飆升到 800 元！那簡(jiǎn)直就是拍賣(mài)?？蛇@種旺季的時(shí)間太過(guò)于短暫，初入行者請(qǐng)慎選。
因素四：附近景區(qū)、景點(diǎn)
此項(xiàng)與因素二的道理相似，如果你選擇的具體位置在城市中心的景點(diǎn)景區(qū)附近，那么我說(shuō)那將會(huì)是最好的地點(diǎn)。
住客一定會(huì)選擇距離景點(diǎn)最集中的城市中心作為住宿落腳點(diǎn)，除了景點(diǎn)以外還可以探尋城市文化，并且由中心位置出發(fā)去哪里都不會(huì)太遠(yuǎn)。
但是如果你的位置在郊區(qū)性質(zhì)的景點(diǎn)旁，比如像北京的長(zhǎng)城，那你會(huì)面臨很大的問(wèn)題。因?yàn)槭紫乳L(zhǎng)城本身并不需要花費(fèi)太長(zhǎng)時(shí)間去參觀游覽，而且長(zhǎng)城周邊沒(méi)有更多的可持續(xù)性好費(fèi)時(shí)間的項(xiàng)目。
因素五：交通
如果你的民宿開(kāi)在相對(duì)偏僻的山區(qū)，沒(méi)有任何公共交通能夠到達(dá)，甚至停車(chē)也不甚方便，那等于從源頭上已經(jīng)拒絕了很大一部分客人，畢竟因?yàn)橐患易∷薅鴮?zhuān)門(mén)奔赴山林的客人在極少數(shù)，所以交通的便利也是客人選擇的一個(gè)重大因素。
所以對(duì)于初學(xué)者或不善于精準(zhǔn)定位的你來(lái)說(shuō)，切記不要被“大咖們”忽悠到那些偏僻的小山村、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)去。大咖們選擇那些地方是有原因的，并且他們身經(jīng)百戰(zhàn)、經(jīng)驗(yàn)豐富，人脈資源遍布全國(guó)，如果跟這種“風(fēng)”那是要出事的。
考慮好地理位置之后，一定要在裝修之前做好市場(chǎng)調(diào)查中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。這能夠幫助你更加了解你所選擇位置的市場(chǎng)。
以選擇的物業(yè)為中心，半徑至少 0.5 公里搜索所有住宿，并且調(diào)研所有對(duì)手的裝修檔次和特色、價(jià)格、房間體量、目標(biāo)客源、評(píng)價(jià)，以便我們?cè)谇捌谕顿Y時(shí)才能找準(zhǔn)定位。
假如你選擇的物業(yè)周?chē)际菢求w結(jié)構(gòu)的住宿，經(jīng)營(yíng)的也不怎么樣或者已經(jīng)飽和了，你還開(kāi)個(gè)一模一樣的，那無(wú)疑是自尋死路。又或者你周?chē)膬r(jià)格都是 100 元，你非得開(kāi)個(gè) 1000 元的，還沒(méi)什么特色，那樣肯定也行不通。
這里有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查表可以給大家借鑒，其實(shí)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是為了了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客源需求。
裝修風(fēng)格、檔次、特色：取決于你自己所選擇的風(fēng)格，從而確定裝修的投資成本。
價(jià)格：參考已經(jīng)存在的區(qū)域的價(jià)格體系，尋找適合自己將來(lái)的賣(mài)價(jià)，或客人更加傾向的賣(mài)價(jià)，切記不要扎堆價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)高。如果打價(jià)格戰(zhàn)，對(duì)手的物業(yè)是自持的，沒(méi)有房租成本，那就是血的教訓(xùn)了。
房間體量：很大因素取決于客源群體，切記不要和體量相差很多的對(duì)手比價(jià)格，通過(guò)調(diào)查，得知房間體量最相似和較多的住宿是哪些，再考慮自身房間體量與其競(jìng)爭(zhēng)。
房間體量和房型的設(shè)置決定了售賣(mài)的靈活程度，比如一般房型分為：大床房（一張 1.5 米大床），雙床房（兩張 1.1 米單人床），家庭房（一張 1.5 米大床和一張 1.1 米單人床）。
房型的設(shè)置一般取決于房間平米數(shù)和主要客源群體兩個(gè)因素，假設(shè)將所有房間全部按照家庭房的床型設(shè)置，那無(wú)論你按照家庭、大床、雙床售賣(mài)都是可以的，因?yàn)橐话銇?lái)講家庭房一定會(huì)比其他兩個(gè)房型價(jià)格高，所以你的房型在售賣(mài)的時(shí)候就會(huì)更加的靈活。
客源群體：可以通過(guò)此區(qū)域住宿類(lèi)型得出主要客源群體的出行和住宿目的，從而選擇針對(duì)性的客源群體。
評(píng)分評(píng)價(jià)：在第三方平臺(tái)仔細(xì)閱讀所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的好評(píng)與差評(píng)，這樣你能夠了解到對(duì)手的很多優(yōu)缺點(diǎn)，吸取經(jīng)驗(yàn)，避開(kāi)雷區(qū)。
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博仁設(shè)計(jì)BORN
上海博仁設(shè)計(jì)（全稱(chēng)上海博禮仁建筑設(shè)計(jì)有限公司）從事室內(nèi)設(shè)計(jì)15年，始終堅(jiān)持以獨(dú)特的文化設(shè)計(jì)品位、完善的全程設(shè)計(jì)服務(wù)，來(lái)配合客戶(hù)達(dá)成品牌化標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展為目標(biāo)。
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做“勤奮執(zhí)著真誠(chéng)的設(shè)計(jì)者”，永遠(yuǎn)懷著做一個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)一個(gè)口碑，交一幫朋友的虔誠(chéng)心態(tài)，在設(shè)計(jì)這條道路上，充滿(mǎn)信心堅(jiān)定前行的信念。
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