所租賃的物業(yè)布局和物業(yè)面積大小，決定了房間體量、公共區(qū)域以及增項服務區(qū)域，設計效果的優(yōu)劣決定設計費用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。博仁小編建議在裝飾裝修的時候保留當?shù)鼐哂忻袼滋厣慕ㄖ?，當游客深度挖掘一個城市的時候，更加吸引他們的是這個地區(qū)的人文歷史背景，這當中就包含了原始民俗建筑特色。在落地動工之前，有一些內(nèi)容需要做好基礎了解。參考：峨眉山靈境別院民宿設計和潿洲島四時倉素民宿設計
首先是物業(yè)選擇和租賃的注意事項，以下幾點需要格外注意：
因素一：房屋性質(zhì)與執(zhí)照辦理
如果是租賃帶有房租形式的物業(yè)，需要根據(jù)房屋的使用性質(zhì)（民宅或商用）判斷是否可以辦理執(zhí)照。我一直在北京做特色住宿，作為首都，對于物業(yè)的各種執(zhí)照要求相當嚴格。
自 2016 年開始的拆墻打洞政策，對于那些房屋性質(zhì)為民宅的自建房、公房的影響就非常大。就算你證照齊全，無論是餐館還是住宿，全部都會被勒令到工商局注銷營業(yè)執(zhí)照。到期不執(zhí)行的法人今后就會進入黑名單，未來就啥也別想干了。
對于允許經(jīng)營性質(zhì)的商用房來說，如果你是辦公使用，也別想蒙混過關，要是再加上有違建的情況就更甚之。
我有個朋友在廈門做民宿，據(jù)了解，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無執(zhí)照，三天兩頭的被掃蕩。所以為何不去辦理執(zhí)照呢？這就跟當初你在租賃這個物業(yè)的時候有沒有搞清楚是否能起照有關系。
起照（獲得經(jīng)營所需的相應執(zhí)照手續(xù)）的順序是：工商的營業(yè)執(zhí)照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛(wèi)生。
目前想在北京東城區(qū)想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)不可以辦理住宿的營業(yè)執(zhí)照了。
因素二：物業(yè)的布局
無論是樓體還是單獨的院落，房間數(shù)量是決定運營成本的最大基礎。
從布局來講，一方面是房東是否同意你將原來的布局進行改造，甚至推倒重蓋，這點就有必要提前說好并體現(xiàn)在合同中。
改造會投入更多投資成本，收回成本的年限就會相應的增加，如果在這期間房東突然說不租了，那你不就懵逼了。
所以體現(xiàn)在合同中比如你簽的是 10 年租約，那么在 10 年內(nèi)除了諸如拆遷之類的不可抗因素，房東如果單方面解除合同需要賠付你，當然即使是拆遷那也得賠。一般來講房租合同簽署年限最多不超過 20 年，因為 20 年以上法律是不認可的，謹防有心人利用這一點來忽悠你。
另一方面就是物業(yè)分配房間的可行性數(shù)量，比如 300 平米的院子，房屋面積只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，雖然景觀公區(qū)大，但是可打造的房間數(shù)量太少。就不得不提升售賣時的房價以保證 cover 住間夜成本（房租高而房間數(shù)量少則間夜成本高）。
倘若完全沒有售賣經(jīng)驗回本勢必困難，盡可能合理的分配出房間數(shù)量是很重要的，當然，對于有經(jīng)驗的人可以不用太過于死磕間夜成本。
因素三：公共區(qū)域——提升酒店或民宿品質(zhì)的最強手段
公共區(qū)域指的是客房以外的區(qū)域，例如院子、露臺、會議室、多功能廳、餐廳、咖啡廳、酒吧等。
對于住店的人來說，其實沒有幾個人會整天窩在房間里，所以除了外出就是在公共區(qū)域休閑消費了，因而公共區(qū)域的裝飾風格和布局調(diào)性很大程度決定了消費者的印象。
舉個例子，如果你的房間裝修的很典雅，但是在院子里擺著宛如炕頭一般的沙發(fā)套和大紅大綠的布景，一定會被人定義成高級農(nóng)家樂。
所以，如果你的預算有限，與其在房間內(nèi)添置按摩浴缸，不如把錢花在公共區(qū)域。咱們中國人都好個面子，尤其是北京老人兒，這個絕不能含糊。
因素四：房租
每間夜的房租成本=房租年總數(shù)÷ 365 天÷房間數(shù)
此數(shù)字對市場調(diào)查和定位很關鍵（免租期盡可能拉長給裝修留時間），例如房租是 12 萬一年，那就是一個月 1 萬，那一個月平均 30 天，一天就是 333 元，如果這個物業(yè)能出十間房，一間房一天房租就是 33.3 元。
再有就是房租砍價，了解除了你以外還有多少人在和房東在聊，盡可能完善并貼近現(xiàn)實性地描述改造業(yè)主房屋的結果。如果你最終得到的價格不理想，還有一招就是拉長年限，用遞增的方式來將前期的投入減少，前提是要確定這個地方可以堅持長久下去 。
打個比方：比如房東堅持一年 12 萬，但是對于你來說 10 萬可能是理想的價格?？梢酝ㄟ^年份遞增的方式，一共簽 10 年，一年 12 萬的話，也就是 10 年 120 萬，頭三年 10 萬之后按照百分比遞增，最終這 10 年您的到手的還是 120 萬。這樣初期的運營成本減少，等三年之后住宿基本成型，運營穩(wěn)定，再遞增房租的話直接漲房價即可。如果資金相對充裕，年付也是個好辦法。
因素五：合同年限
一般來講，投資酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足夠長就要注意房租遞增率是多少。在北京現(xiàn)在基本上都是房東只簽 5 年，如果你想長簽或者怕 5 年沒把握盈利多少，可房東又死活不答應多簽，就只能看造化了。如果無意外是可以按照合同中價格自動延續(xù)幾年幾年的。
有的房東年齡比較大，你得先和房東好好聊聊。現(xiàn)在在北京還能自己有個院子的老人，基本上都是文革的時候沒收的，之后又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。
這些老人都是覺得，哎呀自己挺大歲數(shù)的了，在最后這十幾年里把這個院子租出去，房租呢給兒女分分，將來自己百年以后變賣或者留給兒女。知道了他們出租的目的，如果老人健康情況不樂觀，有兒女，又跟你簽了 10 年 20 年的，您就小心點吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產(chǎn)，沒有一個能做主的，情況就會很棘手。
下面直接進入基建裝修內(nèi)容。正式裝修前，關于設計問題。首先要確定自己想要設計的風格（依據(jù)市場調(diào)查進行合理選擇），然后是尋找合適的設計師。最怕的就是人家是傳統(tǒng)風格的設計大師，你非要讓他給你設計現(xiàn)代或歐美風，當然你還需要對這個設計師之前的作品有所了解。
最后就是談價格嘛，小編認為一旦你認準了某位設計師，在設計費方面不要亂砍瞎砍，反而是滿足設計師收費之后，在裝修材料和硬件方面讓他幫你想辦法省下來，以保證良好的設計品質(zhì)。要知道設計師從來不在乎原材料費用，一定是希望用最好的材料來呈現(xiàn)他的作品！
在設計效果圖和平面圖出來之后，你的房間數(shù)總量、公共區(qū)域面積及功能性、餐廳、酒吧、戶外區(qū)域等也全部確定好以后，就可以開始計算基礎營建的相關硬件設備的費用了。
往期推薦：
民宿如何經(jīng)營才能廣受大家喜愛？開民宿需要多少錢？
聲明：我們致力于保護作者版權，部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處，如涉及版權問題，請及時聯(lián)系我們刪除。從網(wǎng)站轉載本文至其他平臺所引發(fā)一切糾紛與本平臺無關。支持原創(chuàng)。如若侵權請聯(lián)系185-1639-5517刪除。
博仁設計BORN
上海博仁設計（全稱上海博禮仁建筑設計有限公司）從事室內(nèi)設計15年，始終堅持以獨特的文化設計品位、完善的全程設計服務，來配合客戶達成品牌化標桿企業(yè)的發(fā)展為目標。
博，取孔子《論語》“博學而篤志，切問而近思，仁在其中矣?！庇髦t恭的奉獻于設計事業(yè)的理想，并踏踏實實，一心一意，堅持不懈，勤耕不綴；
仁，仁者，愛人。仁義。旨用心對待客戶，真誠，認真。
博仁理念PHILOSOPHY
做“勤奮執(zhí)著真誠的設計者”，永遠懷著做一個項目，樹一個口碑，交一幫朋友的虔誠心態(tài)，在設計這條道路上，充滿信心堅定前行的信念。
設計服務 SERVICES
設計服務：事務所在田園綜合體設計、特色小鎮(zhèn)設計、文旅鄉(xiāng)村設計、民宿設計、景觀規(guī)劃設計等領域形成核心競爭力,為客戶提供策劃+設計+運營一體化設計顧問。
