做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開(kāi)起來(lái)就容易虧損。 另外一種覺(jué)得開(kāi)民宿會(huì)賺大錢(qián)，覺(jué)得民宿是暴利行業(yè)。奉勸沒(méi)做好心理準(zhǔn)備的人都不要做民宿，其實(shí)民宿就是個(gè)正常的生意。
開(kāi)民宿的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了民宿也是門(mén)生意，誰(shuí)也沒(méi)天生想著虧錢(qián)吧。情懷先放到邊上不談，畢竟想開(kāi)民宿的人都懷揣著一份。
咱們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)干貨，說(shuō)說(shuō)如何開(kāi)一家賺錢(qián)的民宿。
一、選址
民宿是一門(mén)實(shí)體生意，雖然內(nèi)容跟酒店有點(diǎn)差異，但是本質(zhì)還是酒店。
所以，李嘉誠(chéng)的那句話永遠(yuǎn)沒(méi)錯(cuò)：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪里人，他們從哪里來(lái)，如何到你的客棧？飛機(jī)還是火車(chē)還是自駕？周邊停車(chē)方便嗎？自駕游比例越來(lái)越多？周邊吃飯方便嗎？80后90后是消費(fèi)主力，往往都拖家?guī)Э诘摹?/span>
好多人開(kāi)民宿是開(kāi)在古鎮(zhèn)里面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有筆不小的轉(zhuǎn)手費(fèi)我的思路：在古鎮(zhèn)隔壁開(kāi)，離古鎮(zhèn)幾分鐘，租金便宜，好多沒(méi)有轉(zhuǎn)手費(fèi)，而且可以免費(fèi)停車(chē)。畢竟網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)了，好多人都是通過(guò)網(wǎng)上預(yù)訂?？驮捶矫骐m然沒(méi)有古鎮(zhèn)里的多，已經(jīng)足夠了，畢竟還要講點(diǎn)情懷的，一個(gè)安靜的民宿更匹配有情懷的人。
二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰(shuí)，他們要的是什么，你未來(lái)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？
1、我的思路：千萬(wàn)不要做每個(gè)間300元以下的民宿。
先申明，這只是一個(gè)經(jīng)營(yíng)思路，沒(méi)有貶低的意味。300元以上的客人普遍素質(zhì)高很多，容易溝通，民宿的損壞會(huì)較少，也不會(huì)有大量的浪費(fèi)。且300元以上，意味著消費(fèi)力不錯(cuò)，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實(shí)體范圍里可以產(chǎn)生更高的效益。更重要的是淡季的時(shí)候，真正去玩的一定是有錢(qián)有閑的人，中高端民宿是這些客戶的首選。旺季就更不擔(dān)心客源了哈，多貴都有人住，當(dāng)然了旺季適當(dāng)漲一點(diǎn)是可以的，不能太過(guò)分了，以免影響口碑。
2、價(jià)格的上限是多少？
我的思路：調(diào)查下你的店址周邊的其他民宿價(jià)格體系，到路上觀察觀察，看看開(kāi)車(chē)來(lái)的車(chē)牌都是哪里的，大致的車(chē)價(jià)是多少。我的民宿定價(jià)是300-1000元之間。
知道了民宿的定價(jià)了，然后計(jì)算下數(shù)字：
民宿價(jià)格 * 房間數(shù) *天數(shù) * 預(yù)計(jì)50%的入住率 * 12個(gè)月，一年大致的房費(fèi)就算出來(lái)了。
計(jì)算下自己的資金情況和預(yù)計(jì)多久收回成本，這樣大概其就能倒推出民宿需要的總費(fèi)用。
3、硬裝和軟裝
一個(gè)有點(diǎn)特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費(fèi)用是1：1，另外裝修費(fèi)用預(yù)留10-15%的超支空間。具體裝修的事情比較復(fù)雜，一定要親自去盯，然后不斷調(diào)整。我家的民宿家里人基本天天盯著，制作了很多亮點(diǎn)出來(lái)，尤其是餐廳加了個(gè)天井，超級(jí)漂亮?？聪聢D，原本是房間最里面比較暗，加了個(gè)天井之后非常的亮，而且晚上月光可以曬進(jìn)來(lái)，超級(jí)舒服。
(1) 洗手間排水要快要好、要有點(diǎn)坡度，以免有臭味有積水，這個(gè)好多酒店都做得不好，啥情懷當(dāng)洗手間有臭味的時(shí)候，瞬間所有的滿意度都沒(méi)有了。
我的民宿就刻意做了2個(gè)化糞池，讓房間里的污物快速流到最近的化糞池，避免異味。地漏要選好的，我的客棧就是選的純銅的地漏，挺貴的，但是一次性投入而已，未來(lái)減少有異味的隱患。
(2)房間漏水。民宿經(jīng)營(yíng)的時(shí)間長(zhǎng)了，好多民宿都會(huì)出現(xiàn)漏水，就是裝修時(shí)防水做得不太好。所以這塊我們家在做的時(shí)候要求做雙層防水。
(3)裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機(jī)、好的網(wǎng)絡(luò)wifi。大家已經(jīng)離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)了，一個(gè)好的網(wǎng)絡(luò)會(huì)讓人舒服很多的。我的客棧就是拉的100M獨(dú)享光纖，基本上每秒下載速度在3-6M。
注意：電視機(jī)頂盒和網(wǎng)絡(luò)一定要分開(kāi)。有線電視費(fèi)沒(méi)多少錢(qián)的，一個(gè)月也就100-200而已。有家認(rèn)識(shí)的朋友開(kāi)的民宿沒(méi)開(kāi)有線電視，用的是網(wǎng)絡(luò)電視。
遇到滿房時(shí)上網(wǎng)的開(kāi)電視的一起來(lái)，電視也卡，上網(wǎng)也慢，后悔都來(lái)不及了。
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